최근 건설자재의 가격 상승 등의 이유로 인해 물류센터를 포함한 모든 건축 공사비가 상승했다는 이야기가 업계 곳곳에서 들려옵니다.

실제 증가된 건설비용으로 인하여 다수의 건설 현장에서 시행사와 시공사간 공사비 증액에 대한 분쟁이 발생한 것으로 확인됐고요. 신규 사업의 경우 시공 금액이 사업 계획에서 산정했던 예산을 초과하여 사업 일정이 지연되거나 사업 자체가 좌초되는 경우까지 발생하고 있습니다.

한편, 물류센터는 최근 급격하게 늘어난 시장 수요로 인해 공사 수요가 급증한 건설 분야입니다. 이에 사업주인 시행사는 물론, 대형 시공사에도 경험이 풍부한 견적 및 시공 전문가가 부족한 것이 실상인데요.

전문가 부족으로 인해 현재 물류센터 시공 견적은 각종 도면이 미비된 상태에서 ‘평당 X원’ 같은 식으로 책정되는 경우가 대부분이고요. 시공사는 마진 확보를 위해 보수적인 견적을 함으로써 시공금액이 과하게 책정되는 경우가 발생하고 있습니다.

이런 상황에서 시행사, 시공사 모두 견적에 대한 불확실성을 제거하고 적정한 금액으로 성공적인 공사를 진행하기 위해서는 양사의 전문성 및 철저한 준비가 필요합니다.

합리적인 견적 도출하는 두 가지 방법

전문성을 전제로 합리적인 시공 비용을 도출할 수 있는 방법은 크게 두 가지로 나뉩니다. 첫 번째는 시행사 주도의 통합발주 시스템과 건축물의 목표가치 설계입니다. 개발 사업의 주요 업무인 인허가, 설계, 공사, 자금계획 등을 통합적으로 관리하는 통합 발주(ITD: Integrated Project Delivery) 시스템의 도입이 필요한 것인데요. 사업자가 협력사(허가업체, 설계사, 시공사, 감리사 등)의 업무 결과물을 주도적, 종합적으로 검토하고 관리해야 공사 일정을 줄이고, 불필요한 설계 및 공사 요소를 제거한 최적화된 사업 계획을 만들 수 있습니다.

또한 프로젝트 초기 단계부터 사업비를 줄이는 목표가치설계(TVD: Target Value Design)가 필수적입니다. 물류센터는 동일 대지 조건, 동일 건축 규모라 하더라도 건축램프 증감, 토목시설 증감, 화물 승강기 설치, 코어 배치, 건축 설비 의존도 등에 따라 공사비 차이가 발생합니다. 따라서 불필요하거나 과도한 설계를 배제하여 공사 비용의 낭비와 공사 기간의 지연을 방지하는 설계가 필수적입니다.

두번째로 정확한 공사비 산출이 필요합니다. 건축비 증감 요인에는 외적 요인(자연환경, 사회경제, 정책)과 내적 요인(기술력, 프로젝트 관리, 협력업체 관리, 원가관리, 자재관리, 안전관리, 품질관리, 노무관리, 재무관리 등)이 존재하며, 정확한 공사비 산출은 내적 요인에 크게 기인합니다.

하지만 아쉽게도 실상은 상당수의 시행사와 시공사의 물류센터 견적 협의는 기초적인 도면만 준비된 상태에서 정밀한 검토 없이 진행되는 일이 많고요. 그래서 앞서 언급한 것처럼 ‘평당 X원’으로 견적이 종결되는 경우가 빈번합니다.

이에 사업주는 건축비 증감에 직결되는 내적 요인을 정밀하게 검토하고 컨트롤해야합니다. 실시설계 혹은 실시설계에 준하는 디테일한 도면을 기준으로 검토하여 자체적인 적산과 견적 자료를 작성하고, 정확한 데이터를 토대로 시공사와 공사 조건을 협의해야 합니다.

물류센터 전문 개발 회사인 ㈜연교는 물류센터 개발 경험이 풍부한 20명의 임직원으로 구성돼 있습니다. 또한 목표가치 설계와 통합발주 시스템을 활용한 적정 물류센터 공사비를 산출하고 있습니다. 관련한 자세한 내용은 연교 공식 홈페이지(www.yeonkyo.co.kr)에서 확인할 수 있습니다.

콘텐츠 제공. 주식회사 연교(info@yeonkyo.co.kr)